段大玲  李  军（1.兰州商学院，甘肃兰州730020;2.重庆大学，重庆400030）

摘要：随着我国城市化建设步伐的加快，住房供需矛盾呈现出日益紧张的态势，政府为解决部分低收入群体的住房困境，抑制我国房地产市场过热的局面，确立了以公租房为主要载体的住房保障体系。本文通过建立我国住房市场的住房过滤模型，分析我国公租房建设对商品房市场的影响机制，对我国公租房建设对商品房市场的影响提出合理的经济学解释，对我国住房保障体系的健全提供一定的借鉴意义。

关键词：公租房 商品房 住房过滤

 

一、引言

随着我国社会经济的快速发展，城市化进程的逐步加快，城市人口呈现出快速扩张的趋势，大量的农村人口涌入城市，尤其是我国土地城市化进程快于人口城市化进程，大量近郊农民因城市扩张而成为城市居民，更加快我国城市人口增长的速度。伴随着城市居住人口的增加，城市住房供给与快速增长的城市住房之间的矛盾越来越突出，尤其是近年来房地产开发成本的上升和住房投机行为，导致我国目前房地产市场远远偏离市场正常发展的轨迹。房价过高增加房地产市场的不确定因素，高房价背后的城市部分群体的住房需求被严重剥夺，其中包括城市低收入群体、高校毕业生、进城务工人员等，随着住房需求与高房价之间的矛盾越来越突出，我国保障性住房建设呈现出加快的态势。

我国的保障性住房建设自改革开放以来就已经建立，从最初的福利分房制度到现有的保障性住房体系，但我国的保障性住房制度建设发展较为缓慢。面对我国商品房市场与保障房市场截然相反的发展态势，在住房供需矛盾日益紧张的情况下，国家确立了我国住房保障体系的基本架构，逐步形成了以经济适用房、两限房、廉租房、棚户区改造、公租房为主要载体的住房保障体系。

从我国目前保障房市场对商品房市场的研究来看，大多数的理论研究主要针对保障房市场影响的经验分析和定性分析，对于保障房市场传导机制的经济学解释较少，而定性分析大多集中于分析经济适用房和商品房市场之间的因果关系，对其他保障房形式的实证研究较少。随着我国新的住房保障体系的确立，经济适用房由于其政策的不透明和地方土地财政等因素，投资规模呈现萎缩的趋势，而公租房作为未来我国保障房体系的主力军，逐步得到政府的认可，未来公租房建设将成为影响商品房市场的重要因素之一。因此，分析公租房对商品房市场的影响机制，对理清我国保障房市场对商品房市场的影响具有重要的意义，由于公租房处于起步阶段，实证研究缺乏基础支撑，从经济学的角度分析公租房市场对商品房市场的影响是研究保障房市场未来影响的重点和意义所在。

二、住房过滤模型建立

（一）住房过滤模型基本概述

住房过滤是指在住房市场中，市场最初为住房消费者修建的住房，由于住房本身的老化和消费者收入水平的提高，消费者逐渐放弃现有住房去追求高质量的住房，而被高收入者淘汰的住房过滤到下一档次的消费者。住房过滤模型是研究房地产经济的基本模型之一，其作为研究房地产市场发展的重要工具，对我国当前房地产市场的研究具有重要的意义。

住房过滤概念最初由伯吉斯在研究芝加哥住房格局中提出，其从城市发展的角度对芝加哥城市住房空间格局进行解释和说明。Sweeney将住房的异质性和耐久性考虑到住房市场模型中，建立了第一个比较规范的住房市场过滤模型，其建立了保持住房使用寿命的住房过滤模型，从静态分析的角度对住房市场进行分析。后来的学者对住房市场过滤模型的研究大多建立在Sweeney模型之上，对住房过滤模型的研究随着住房市场的不断发展趋于完善，虽然研究的方法不尽相同，得出的结论也有所差异，但住房过滤模型的最终结论都是一致的，即政府为社会高收入群体建设高质量的住房，会加快住房市场的住房向下过滤，增加住房市场与低收入群体相匹配的住房，实现低收入群体住房的有效供给，进而促进整个社会福利的提高。这样的结论是建立在完备的住房市场基础之上，由于现实住房市场的复杂环境，住房过滤是否完全还受到众多因素的影响。

（二）住房模型的建立

基于学者对住房过滤模型的研究，结合我国住房市场的现状，对我国住房市场建立模型，市场假设条件如下：

1.住房完全市场化，住房作为商品在市场上可以自由交易，交易成本为0。

2.将住房消费者划分为高收入群体和低收入群体。

3.将住房市场分为两个子市场，高端市场和低端住房，分别对应高收入群体和低收入群体。

4.随着住房消费者的收入和住房质量的变化，消费者可自由选择不同级别的住房。

5.住房市场的过滤方向是双向的，低端市场可以过滤到高端市场，反之亦可。

根据模型建立的假设条件，将我国住房市场划分为两个子市场，分别为高端市场和低端市场，在初始条件下，两个子市场处于均衡状态，从市场短期来看，由于住房市场的特殊性，市场短期供给不变。从市场长期来看，随着市场住房价格的波动，市场供给会随着市场价格的变化而变化，最终达到长期均衡状态。

三、公租房市场的住房过滤模型分析

公租房作为我国保障性住房建设的主力军，由政府出资或者开发商配套建设，是解决我国当前住房紧张矛盾的重要工具，其主要为城市低收入群体、高校毕业生、进城务工人员等提供相对低廉租金的公共住房。公租房作为政府解决住房市场矛盾的重要手段，其作为非市场行为，公租房租金、承租群体、准入退出机制都有政府决定。

公租房作为政府住房实物补贴行为进入市场，其主要针对的是社会低收入群体，将挤压部分低端市场的需求，随着公租房进入住房市场，部分符合公租房准入的低收入群体会退出低端市场，造成低端市场住房需求减少，由于住房市场短期供给不变，住房价格即租金会呈现价格下跌的趋势，交易量不变。从长期来看，随着住房市场价格即租金的下降趋势，必然加速低端市场住房的过滤和折旧，加速低端市场住房退出市场的步伐，住房市场的长期供给下降，交易量也呈现下降的趋势，最终达到新的均衡状态。

从短期来看，由于住房可由高端市场向低端市场过滤，公租房的建设对高端住房市场没有影响。但从长期来看，随着低端市场住房价格的下降，加速低端市场住房的退出，部分高端市场消费者会因为低端市场价格的下降选择低端住房而放弃高端住房，加速高端住房向低端住房的过滤。另一方面，按照市场正常的发展轨迹，高端市场住房会逐步过滤到低端市场，但随着低端市场住房的价格下降，会延缓高端市场住房向低端市场过滤的步伐。高端市场消费者的退出使得高端市场的需求下降，而高端住房向下过滤的延缓使得高端市场住房的供给相对增加，高端市场供给增加和需求的下降共同促使住房价格呈现下降的趋势。

从公租房进入市场的短期来看，促使住房市场的需求下降，市场住房租金呈现下降趋势，从长期来看，住房供给随着市场住房价格的下降而下降，最终整个社会的住房价格呈现下降的趋势，其对不同的社会群体产生不同的影响。从住房市场的承租者来看，无论是公租房的承租者和市场住房的承租者都是获益的，公租房的承租者获得比市场租金较低的住房福利，住房市场由于公租房的进入拉低了整个市场的租金水平。从住房所有者来看，由于市场租金的下降，住房的市场价格被拉低，低端市场住房的退出速度加快，住房的折旧速度也随之加快，同时高端住房的过滤延缓，一定程度上降低了住房消费者的住房档次，对于住房所有者来说是不利的。从住房开发商来看，随着住房市场价格的下降，开发商的利润被压缩，必然抑制开发商的投资，不利于房地产市场的发展，影响城市城镇化建设的步伐。从政府的角度来看，政府公租房建设必然导致土地财政收入的下降和承建公租房支出的增加，政府的负担加重，维持公租房运营的财政支出也进一步增加。

四、总结

公租房建设在一定程度上增加了城市低端市场的住房供给，有效降低市场住房价格，对抑制住房价格过快增长的局面具有重要意义。但公租房建设量占整个市场住房存量的比重将决定公租房对商品房市场的影响大小，由于我国公租房建设尚处于起步阶段，公租房对商品房市场的影响微乎其微，其对房地产市场的调控作用尚没有得到凸显。未来随着我国保障性住房建设逐步规范化、合理化，必然对我国房地产市场的健康运行提供调节机制，加快我国安居工程建设的步伐。

 

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